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首批限价商品房入市难 政策存变数开发商拿地趋于谨慎
http://www.cteo.com.cn  时间:05-19  城经网  

  近日,北京市住建委发出《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”)公开征求社会意见。这一“意见稿”的推出,让即将大规模入市的限价房再生变数。

  据诸葛找房数据院研究中心统计,2017年至今共成交了90宗限价房地块,从去年底首批拿地的限价房项目就面临入市问题,然而却迟迟未拿到预售证。

  可以预见,限价房未来将成为北京楼市的供应主力,但政策的不确定性,让开发商也对拿地趋于谨慎。

  北京即将迈入限价房时代

  2016年,为了治理楼市“高烧”不退,北京出台了“9·30新政”。“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目应运而生。限价房由于土地出让时就被“锁定”房价,并且要求5年内不能转让,其价格明显低于市场价,也让市场对限价房满怀期待。

  自2017年大规模成交的限价房地块,从今年开始即将大规模入市销售。

  据记者统计,包括旭辉城、瑞悦府、金樾和著等房山、大兴、昌平、丰台、密云等10多个限价房项目近期在准备入市,但“意见稿”出台,可能会让首批限价房入市节奏再延缓。

  据悉,“意见稿”要求限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比,价差比低于15%时,项目将由开发商直接作为商品房销售;价差比不低于15%时,将收购转化为共有产权住房。

  据内业测算,有影响的主要是五环内少数项目,大部分限价房转共有产权房的可能性不大。

  “由于部分楼盘存在限转共的可能,每个即将拿证入市的楼盘都将经历评估的步骤,可能首批限价房入市的节奏还得往后延。”一位不愿具名的开发商表示。

  据悉,首批限价房自2017年底就做好了取证销售的准备,不少项目开始排号,然而关于限价房销售的办法一直未出台,首批限价房一直在等待政策明朗。

  不过,每个限价房项目虽然价格已被政府限定,但市场的热度不一。

  中粮天恒旭辉联合开发的朝阳孙河“瑞悦府”项目虽然位于五环外,售价为6万多,目前二手房价在6万-10万,其价格还是有吸引力。据销售人员介绍,400余套房源已经验资排卡900多号,认购客户数量两倍于可售房源, 通过验资的都是账上有200万元现金的实力客户,可以说是供不应求。

  位于大兴瀛海的限价房万和斐丽项目限价52449元/平米周边非限价的商品房价格在5万-6万元/平米左右,价格差并不是很大。但是记者了解到与其他排号火热的限价房项目相比,万和斐丽600余套限价房源,验资登记的客户只有400余组。

  不过,大部分限价房开发商并不愁销售,很多限价房省去盖样板间环节。“由于限价房价格被限定,开发商的利润空间也被限定,只要一拿证就能快速销售完,没有盖样板间的必要了”上述开发商表示。

  非限房供应告急不愁卖

  相比较限价房从拿地之初的各种限制条件,到入市销售前的政策变动,现有老项目后期的非限房则轻松很多。

  位于昌平回龙观地区地铁8号线平西府站的京投发展公园悦府项目,目前已取过3次预售证,最近的一次是今年2月推出B-6#住宅楼共216套房源,均价58500元/平米。

  记者了解到,公园悦府114平米三居二手房价格在链家报价约686万元,合均价约6万元/平米。由于二手房未满五税费及中介佣金等费用,新房的价格要比二手房更有优势。

  据京投发展相关负责人介绍,由于是老盘后期,价格也合理,项目不需要太多推广,近期还将拿证推出87——140平米两居、三居产品。

  位于门头沟的中骏西山天璟项目,主推140-220平米叠拼户型,均价64000元/平米,共在2017年取证两次。该项目营销总监赵伟表示,未来市场供应以限价房、共有产权为主,像中骏西山天璟这样的纯商品住宅越来越少和稀缺。虽然也有销售业绩压力,但也不打算以价换量,将采取小步快跑的营销策略,销售完现有房源后,预计会在三季度再拿新证。

  阳光城在北京有阳光城君山墅、阳光城京兆府、阳光城檀悦三个项目,均为再度改善的产品,与限价房针对的客群完全不同。

  阳光城北京区域公司相关负责人表示:“根据公司高周转的要求,我们会快速推盘去化,三季度将是推盘的重要节点。”

  虽然非限价房在控制销售节奏上有主动权,产品也相对更加市场化,而且非限价房越来越少,供应越来越稀缺,但在批预售证时价格也会有所限制,想大幅涨价不太容易。

  “只要是非限价新房,都相当于政府给购房人发红包”,一位开发商这样表示,因为政府限价以及后续供应收紧,开发商并不担心非限价房的销售情况。

  开发商拿地趋谨慎

  限价房、共有产权房地块已成未来土地市场的趋势,然而,面对调控的北京楼市,以及不明朗的市场政策,开发商拿地趋于谨慎,不敢贸然尝试。

  据统计,今年以来,北京已有6宗土地流拍,其中还包括位置较好的地块。如今年1月出让的两宗丰台花乡白盆窑村地块,要求住宅全部建设“共有产权住房”,销售价格43000元/平米(含精装修),起始总价分别为41.78亿元、50.58亿元,相当于楼面价就3.3万/平米左右,价格空间只有1万元/平米,盈利空间非常小。

  上述不具名的开发商表示,土地出让时一个政策,入市时又一个政策,政策的多变给开发商的信心造成了影响,此前对项目的投入产出测算完全失效,这对于经营业绩为导向的房地产企业来说很难受,因此现阶段拿地时会持观望状态。

  而另一位开发商也向记者表示,不会看限价房、共有产权房地块。去年拿下限价房地块的开发商,大家都在赌政策,在项目报批时规划上会有腾挪空间,然而实际却一点没有放松,我预估容积率在2.0以下的项目60%会不赚钱甚至赔本。

  赵伟则表示,虽然北京土地供应紧张,拿地也难,但是不会放弃北京市场,这是一个企业的城市站位的战略问题,未来可能会寻求合作、收购等多种拿地方式,也不排除去环京获取土地,毕竟京津冀一体化,对企业也意味着很大的机遇。

  阳光城北京区域相关负责人则表示,未来会更关注与环保、教育、大健康等优势资源相结合的跨界的产业小镇地块。

  诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷表示,从2017年北京市政府供应的住宅土地来看,只有共有产权用地和限价地两种,未来仍将为这个趋势,由于房屋属性由土地属性来决定,因此未来商品房市场将以共有产权房和限价房为主。未来政府将建立并不断完善长效调控机制,而长效调控除了采用收取房产税等手段外,流通受限保护刚需的共有产权房是最好的手段。未来4年政府仍将推出20万套共有产权房及40万套租赁住房,供应格局将会在一定程度上向共有产权房及租赁用房转变。

关键词:限价,项目,销售,开发商,价格,平米,产权,共有,表示,入市
来源:华夏时报 编辑:城经小编  
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